Cu toate ca in ultimii ani notiunea de duplex sau triplex care se plateste singur a disparut aproape in Montreal sau in imediata vecinatate si ca majoritatea imobilelor prezinta un deficit lunar de 200$ – 300$, a detine un imobil multi-logement ramane o investitie rentabila in timp, investitie ce aduce un foarte mare randament financiar.
O sa va intrebati probabil cum de un imobil ce de la bun inceput este pe minus cu cateva sute de dolari lunar, reuseste totusi sa se transforme intr-o investitie rentabila in numai cativa ani. Este foarte simplu, cresterea valorica a imobilului, in contextul pietei actuale aflata pe un trend ascendent, si faptul ca in fiecare luna o buna parte din ipoteca platita se duce inspre capitalul propriu sunt cei doi factori ce cantaresc cel mai mult in rentabilitatea investitiei.
Vom lua exemplul unui duplex de 500 000$ la care dam un avans de numai 5% (functie de tipul investitiei, avansul poate fi oriunde intre 5 si 20%) si care are taxe anuale de 4500$ si incasari din chirii de 28 000$ anual. Ipoteca ce va trebui patita in fiecare luna pentru aceasta suma va fi de 2441$, la care vom mai adauga cheltuieli de 375$ lunar cu taxele municipale si scolare, pentru un total al cheltuielilor de baza de 2441$ + 375$ = 2816$. Ceea ce incasam pe duplexul nostru sunt 2330$ lunar, deci vom avea o pierdere de 486$ in fiecare luna, adica 5832$ pe an.
Extrapolam acum totul pe o perioada de 5 ani. Considerand ca nu vom mari chiriile in acesti 5 ani, cu toate ca Regie de logement recomanda o crestere anuala a acestora de aproximativ 1%, vom avea dupa 5 ani o pierdere totala de 29 160$. Insa, in acesti 5 ani ne-au mai ramas de platit din ipoteca initiala aproximativ 429 000$, asta insemnand ca am adunat o echitate de 71 000$, bani care sunt ai nostri. In plus, imobilul a castigat in valoare, preturile crescand anual cu 5% pana la 7% in Montreal si imprejurimi. Din motive conservatoare, vom lua in considerare o crestere a pretului de numai 2% anual, ceea ce reprezinta rata inflatiei aproximativa anuala. Deci, de la 500 000$ cat am platit initial pe duplex, adunand 2% in fiecare an vom obtine o valoare de piata dupa 5 ani de aproximativ 550 000$. Sa tragem linie acum si sa vedem cat am castigat dupa 5 ani: 71 000$ din ipoteca platita la care adaugam 50 000$ cresterea pretului, in total 121 000$ castig in 5 ani. Din acestia scadem pierderea pe care o inregistram cu chiriile in fiecare luna, pierdere care am zis ca este de 29 160$ si ne ramane un castig de 91 840$ in 5 ani. Asta inseamna ca avansul intial de 5%, adica 25 000$, a dat un randament de 367% in 5 ani, transformandu-se in 91 000$.
Stiu ce veti spune, veti argumenta probabil ca in afara de rata la ipoteca si taxele municipale si scolare mai sunt si alte cheltuieli cu asigurarile, intretinerea imobilului, etc. Da, este foarte adevarat, insa retinteti ca nu am in calcul absolut deloc nici cresterea chiriilor si nici faptul ca imobilul ar putea sa creasca cu mult mai mult decat cei 2% pe an. Deci, am compensat oarecum restul cheltuielilor ce nu au fost incluse prin previziuni extrem de conservatoare asupra incasarilor si cresterii preturilor.
Vreti sa stiti cam cat ati castiga in 10 ani? Nu vom mai face calcule, insa va spun doar ca suma se apropie de 200 000$ si asta cu o investitie initiala de numai 25 000$.
Aveti nevoie de mai multe sfaturi in domeniul imobiliar si ipotecar? Va stau la dispozitie ca intotdeauna la 514 652 9372 sau prin email la romulus@centre-hypothecaire.com
